ImmoWertV 2021: Neuerungen & Wissenswertes zur Immobilienwertermittlungsverordnung

Zum 01. Januar 2022 tritt die ImmoWertV 2021 in Kraft. Diese soll alle wichtigen Grundlagen zur Wertermittlung von Immobilien bundesweit vereinheitlichen und die Markttransparenz erhöhen. Doch wie verändert die Verordnung die Immobilienbewertung, ihre Vorgaben und Verfahren? Was müssen Immobilien-Verantwortliche, -Makler/-innen, -Kaufleute und Gutachter/-innen beachten, um weiterhin exakte Immobilienwerte ermitteln zu können?

Aktuelle Grundlagen und Vorgaben zur Immobilienbewertung

Die ImmoWertV 2010 wurde vollständig überarbeitet. Die neue Fassung stellt eine praxisorientierte und übersichtliche Grundlage zur Immobilienwertermittlung dar. Dabei ist auch auf entsprechende Aktualisierungen der genutzten Software zur Immobilienbewertung et cetera zu achten. (Bild: ©detailblick-foto / stock.adobe.com)

Im Juli 2021 wurde die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Diese tritt zum 01. Januar 2022 in Kraft. Damit gehen auch einige Änderungen und Anpassungen einher.

ImmoWertV 2010: Bis Ende 2021 gültig

Bis 31. Dezember 2021 bildet die ImmoWertV 2010 die zentrale Grundlage zur Wertermittlung von Immobilien. Diese wird ergänzt durch zahlreiche Richtlinien:

• Bodenrichtwertrichtlinie
• Sachwertrichtlinie
• Vergleichswertrichtlinie
• Ertragswertrichtlinie
• Wertermittlungsrichtlinien.

Ab 01. Januar 2022: Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)

Die Grundlagen zur Wertermittlung einer Immobilie wurden vollständig überarbeitet. Ab 2022 gilt die neue Fassung ImmoWertV 2021. Die verschiedenen Richtlinien zur Umsetzung entfallen dabei und werden durch ein zweites zentrales Regelwerk ersetzt. Künftig sind also diese beiden Regelwerke zu konsultieren:

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)
• Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA)

Immer zu berücksichtigen: Relevante Daten zum Immobilienmarkt

Bei der Immobilienbewertung spielen nicht nur gesetzliche Vorgaben eine wichtige Rolle. Auch aktuelle Marktdaten, Angebot und Nachfrage sind richtig einzuordnen und einzubeziehen. Die Neuerungen im Rahmen der ImmoWertV sowie Marktentwicklungen sind stets im Auge zu behalten. Dabei entscheidet die fehlerfreie Anwendung bei der Wertermittlung jeder Immobilie.Dies stellt Verantwortliche im Bereich Immobilienbewertung, Makler/-innen und Kaufleute vor enorme Herausforderungen. 

Überblick: Zentrale Anpassungen durch ImmoWertV 2021

Die Neufassung der ImmoWertV 2021 aktualisiert die Vorgaben rund die Immobilienwertermittlung. Die Übergangszeit verlangt Verantwortlichen im Immobilienbereich einen genauen Blick und größte Sorgfalt ab, selbst bei Routinetätigkeiten wie bei der fehlerfreien Anwendung von Marktdaten. (Bild: © auremar / stock.adobe.com)

Die kommende ImmoWert-Verordnung weist eine insgesamt neue Struktur auf. Dabei ersetzen jedoch die Teile Eins bis Drei der ImmoWertV 2021 die jeweiligen Abschnitte Eins bis Drei der Fassung von 2010. Die beiden primären Ziele der neu gefassten Immobilienwertermittlungsverordnung sind aus Sicht des Gesetzgebers:

• Einheitliche Maßgaben zur Ermittlung sämtlicher Daten, die für die Wertermittlung einer Immobilie erforderlich sind.
• Bessere Übersichtlichkeit und anwendungsorientierter Aufbau der Regelwerke.

Bei der Umstellung auf die ImmoWertV 2021 erfolgen jedoch auch einige inhaltliche Anpassungen, die ab Inkrafttreten exakt zu berücksichtigen sind. Daher ist empfehlenswert, sich frühzeitig mit den Inhalten der neuen ImmoWert 2021 zu befassen.

Damit Sie sich für die Bewertung Ihrer Immobilien schon jetzt einen Überblick über die Neuregelungen machen können, haben wir die wichtigsten Änderungen bereits in unserer Software „Gebäudebewertung direkt“ eingearbeitet. Darin erhalten Sie vorbereitete Schemata für die schnelle Grundstücks- und Gebäudebewertung sowie einen Überblick über die Änderungen der neuen ImmoWertV 2021. Auch sind erste Anforderungen der neuen Verordnung im Berechnungsprogramm bereits integriert. Dies betrifft zum Beispiel

• die Ermittlung des Werts des Erbbaurechts im Sachwert,
• die Berechnung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (Punktrastermethode) und
• die Festlegung der Gesamtnutzungsdauer.

Die Software zur Immobilienbewertung gestaltet den Übergang zu den neuen Vorgaben schnell und einfach. So sichern Sie die zuverlässige und professionelle Wertermittlung von Immobilien lückenlos ab. Dazu ermöglicht die Software Berechnungen wahlweise nach der aktuell gültigen oder bereits neuen ImmoWertV 2021.

Teil 1

ImmoWertV 2021 Teil 1 definiert in drei Abschnitten allgemeine Grundsätze und verschiedene Regelungen zu

• dem Anwendungsbereich,
• dem Wertermittlungsobjekt,
• den Grundlagen der Wertermittlung und zu
• einzelnen Grundstücksmerkmalen.

Dabei fällt auf, dass die ImmoWertV 2021 nicht mehr nur dazu dient, einen Immobilienwert zu ermitteln. Vielmehr ist sie auch auf den Wert von bestehenden Rechten und Belastungen anzuwenden. Die Themen der allgemeinen Grundsätze in Teil 1 lauten kurz zusammengefasst:

• Verfahrenswahl sowie Verfahrensablauf
• Allgemeine Wertverhältnisse
• Allgemeine und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
• Herkunft, Eignung und Anpassung von Daten zu besonderen und persönlichen Verhältnissen
• Grundsatz der Modellkonformität
• Änderungen des Grundstückszustands in der Zukunft.

Teil 2

ImmoWertV 2021 Teil 2 legt die relevanten Vorgaben fest, wie die erforderlichen Daten für den Immobilienwert zu ermitteln sind. Weiterhin zu berücksichtigen sind die Vorgaben des Baugesetzbuches, speziell § 195 Abs. 3 BauGB und § 196 BauGB. Wichtige Unterschiede zu den bisherigen Regelungen zur Immobilienwertermittlung sind unter anderem:

• Es gelten präzisere Vorgaben zu Preisangaben sowie zur Ermittlung erforderlicher Daten.
• Die bundeseinheitliche Regelung macht feste Modelle zur Festlegung von Daten alternativlos. Dies betrifft etwa die Ermittlung der Gesamt- und Restnutzungsdauer im Modernisierungsfall sowie der Kosten für Bewirtschaftung und Herstellung.
• Zur Sicherung der Modellkonformität ist eine Modellbeschreibung Pflicht.
• Es kommen Angaben zu Erbbaurechts- und Erbbaugrundstückskoeffizienten hinzu.
• Bei einigen Vorgaben der Wertermittlung sind Übergangsfristen zu beachten.

Teil 3

ImmoWertV 2021 Teil 3 bestimmt die Vorgaben für die jeweiligen Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Dabei ist festzustellen:

• Aktuell gültige Verfahrensvorgaben aus den Richtlinien bleiben weitgehend bestehen, weisen jedoch inhaltliche Anpassungen auf.
• Die Ermittlung des Bodenwerts ist nicht mehr in Teil 3 enthalten, sondern wird in Teil 4 behandelt.
• Das Sachwertverfahren wird um einen Regionalfaktor ergänzt.

Teil 4

ImmoWertV 2021 Teil 4 ist zweigeteilt und basiert überwiegend auf bereits bestehenden Vorgaben aus den verschiedenen Richtlinien. Die jeweiligen Abschnitte behandeln diese Bereiche:

1. Bodenwertermittlung, Gemeindebedarfsflächen und Wasserflächen
2. Wertermittlung grundstücksbezogener Rechte und Belastungen sowie Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke.

Teil 5

Im abschließenden Teil 5 der ImmoWertV 2021 sind die Vorschriften zum Übergang zur neuen Immobilienwertermittlungsverordnung festgehalten. Damit regelt dieser Teil das

• Außerkrafttreten der ImmoWertV 2010 und der zahlreichen unterschiedlichen Richtlinien.
• Inkrafttreten der ImmoWertV 2021 zum 01. Januar 2022.

Immobilienwertermittlung und ImmoWertV: Aktuelle Informationen sind das A und O

Für eine professionelle Immobilienbewertung ist die exakte Umsetzung aktueller Vorgaben und Marktdaten unverzichtbar. Makler/-innen, Kaufleute und Gutachter/-innen im Immobilienbereich sichern sich durch regelmäßige passgenaue Weiterbildungen sowie spezielle Software-Lösungen ab. (Bild: © Andrey Popov / stock.adobe.com)

Im Zentrum der Neuerungen durch die ImmoWertV 2021 und ImmoWertA stehen die praxisnahe Anwendbarkeit sowie die bundesweite Vereinheitlichung der Regelungen. Insbesondere im Immobilienbereich zeigt sich erneut, wie essenziell es ist,

• Entwicklungen tagesaktuell im Blick zu behalten.
• alle relevanten Marktdaten richtig anwenden zu können.
• mit sämtlichen aktuellen Vorgaben bestens vertraut zu sein.

Mehr denn je ist es unverzichtbar, für die exakte Wertermittlung von Immobilien Software-gestützte Berechnungen durchzuführen. Der souveräne Umgang ist die grundlegende Voraussetzung für jede professionelle Immobilienbewertung. Mit der richtigen Lösung gestalten Sie den Übergang zu den neuen Regularien rund um die ImmoWertV 2021 so einfach wie möglich.